2025.02.04 인천광역시 실거래가 리포트 - 송도더샵그린애비뉴8단지 15.4억 송도자이하버뷰2단지 13.2억 송도푸르지오…

안녕하세요 송도자이 레이크파크 아베끄랑입니다.​오늘은 2월 분양권 관심단지에 대한 생각을 적어보겠습니다.12월 전매제한 해제단지단지명입주시기세대수전매제한해제일관심타입분양가프리미엄청계리버뷰자이27.021,67024.1210.4억(59A)매물없음소사역롯데캐슬더뉴엘27.0898324.128.2억(84A)0.25억12월에 전매제한 해제된 단지 중에선실거주용으로 청계리버뷰자이만 관심 있습니다.청계리버뷰자이는 2호선, 5호선 더블 역세권이고청계천을 끼고 있으면서 주거환경이 개선되는 곳인데유일한 단점이 초/중학교가 먼 것입니다.59타입 분양가는 10.4억, 84타입 분양가는 12.8억이고분양 당시 평균경쟁률 38.2 대 1로 송도자이 레이크파크 성공적으로 분양했습니다.현재 매물은 73타입 P 1.9억, 84타입 P 2.3억 밖에 없습니다.바로 옆에 18년식 힐스테이트청계의 시세는59타입 11억 / 84타입 13.9억으로청계리버뷰자이 분양가 대비 1억 정도 저렴합니다.​부사님이 59타입 기준 P1.5 정도 생각하라고 하셨지만​프리미엄 1억 이내로 나온다고 하면갖고 있는 분양권, 기축 모두 매도하고등기친 송도자이 레이크파크 후 실거주까지 할 생각입니다.1~3월 전매해제 단지단지명입주시기세대수전매제한해제일관심타입분양가프리미엄영통자이센트럴파크27..2억(84A)0.9억두산위브더제니스센트럴계양27.051,37025.015억(59A)0.6억광명자이힐스테이트SK뷰27.072,87825.0112.4억(84A)0.5억한강수자인오브센트28.023,05825.036.9억(84A)매물없음힐스테이트레이크송도5차28..2(99A)0.45억1~2월에 전매제한이 풀린 단지에선서울 분양권이 없어서 등기까지 고려할 단지가 없습니다.그래서 더더욱 분양권 투자원칙에 적합해야 하는데위 5개 단지 중 투자원칙에 맞는 단지는김포 한강수자인오브센트와 힐스테이트레이크송도5차입니다.​1) 한강수자인오브센트입지는 김포골드라인 걸포북변역 초역세권이고주변이 함께 개발되는 곳이며 초등학교는 가깝지만 중/고등학교가 먼 송도자이 레이크파크 게 단점입니다.타입공급세대수분양가(고층)발코니확장비초기투자금84A5868,930만원1,640만원7,057만원84B18369,390만원1,630만원7,102만원84D7569,390만원1,630만원7,102만원84A타입 기준 발코니 확장비 포함 분양가는 7.05억으로초기투자금은 7,000만원 정도였습니다.현재 대장인 한강메트로자이2단지가 84타입 기준 7.25억에 거래됐기 때문에 한강수자인이 약 2,000만원 정도 저렴합니다.매물은 59타입 P 5,000만원짜리 1개밖에 없는 상황이고아직 전매제한이 해제되려면 한 달 정도 남아서조금 더 지켜봐야 할 것 같습니다.​2) 송도자이 레이크파크 힐스테이트레이크파크송도5차입지는 호수공원 바로 앞이라 호수뷰가 가능하고초/중학교가 가까운 게 장점이지만지하철역이 먼 게 아쉬운 단지입니다.해당 단지는 호수뷰가 나오는 게 중요한데84타입은 대부분 뒷동이라 뷰가 막혀있고99타입은 깔끔한 호수뷰가 나오므로99타입을 우선적으로 봐야 합니다.타입분양가(고층)발코니확장비초기투자금99A101,640만원3,977만원5,480만원99B101,470만원3,500만원5,424만원99C100,960만원3,637만원5,412만원99타입의 분양가는 발코니확장비 포함 10.5억인데계약금이 5%여서 초기투자금은 5,500만원 정도입니다.인천 28년 입주물량은 적정수요 송도자이 레이크파크 미만이긴 하지만송도 쪽 물량들이 많아서 조심해야 될 것 같습니다.​또한 바로 옆에 있는 4차의 경우 비선호물건은 마피 8천까지 있고RR은 2천 정도 붙어있습니다.​5차도 무조건 호수뷰 나오는 RR을 매수해야 할 것 같습니다.매물은 호수뷰 나오는 99타입의 경우 P 5,000부터 있는데아직 전매 풀리기 전이라 송도자이 레이크파크 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.줍줍서울원, 힐스테이트등촌역, 창경궁 등최근 서울 무순위 청약들이 많았었는데1~2월은 전매제한 해제 단지들을 매수하는 것보단무순위 청약을 하는 게 가장 좋은 선택인 것 같습니다.향후계획광역시급 이상이고 매력적인 분양권 아니면 비싸더라도 서울 or 경기 핵심 분양권을 P 주고 매수하고 송도자이 레이크파크 싶고매수 후 등기까지 쳐서 실거주까지 하고 싶습니다.​아쉽게도 이번 달엔 투자하고 싶은 단지는실거주용으로 청계리버뷰자이밖에 없어서 59타입 매물을 지속적으로 찾아볼 생각입니다.​또한 확률은 적지만 추가로 줍줍이 나올 수도 있기 때문에분양 예정인 단지들을 정리해놓고보유 중인 분양권은 되도록 빨리 매도해서투자금을 확보할 생각입니다.​감사합니다. 끝. ​​